Bahnhof und Flughafen - welche Ladenfläche ihre Miete wert ist
Mieten im Bahnhof werden nach Lage verhandelt, nicht nach dem, was die Lage bringt. Der Vermieter sagt, hier kommen täglich Zehntausende vorbei. Der Mieter sagt, bei ihm kommt davon wenig an. Beide haben recht - und keiner kann es belegen.
Ein Bahnhof, ein Flughafen oder ein grosser Umsteigeknoten ist zwei Dinge zugleich: eine Verkehrsanlage und ein Einkaufsort. Die Verkehrsseite ist in Fahrgastzählung im ÖV beschrieben, samt Schwellen am Bahnsteig und Reinigung nach Nutzung. Dieser Beitrag nimmt die andere Seite: die Flächen zwischen den Gleisen, die Miete zahlen, und die Frage, welche davon ihre Miete wert ist.
Frequenz ist nicht gleich Frequenz
Die Zahl, die in jeder Vermietungsbroschüre steht, ist die Zahl der Menschen, die den Bahnhof täglich nutzen. Für eine einzelne Ladenfläche sagt sie wenig. Ein Kiosk an der Treppe zum Hauptgleis und einer am Ende einer Seitenpassage haben dieselbe Bahnhofsfrequenz und völlig verschiedene Geschäfte.
Messbar wird der Unterschied, wenn jede Ladeneinheit eine eigene Zone bekommt. Dann gibt es drei Zahlen, die für Vermieter und Mieter dasselbe bedeuten:
| Kennzahl | Was sie misst | Was sie in der Verhandlung heisst |
|---|---|---|
| Capture Rate | Besuche der Ladenzone geteilt durch die Besucher des Standorts | Welchen Anteil des Stroms die Fläche tatsächlich anzieht |
| Verweildauer | Wie lange jemand in der Zone bleibt | Ob die Fläche ein Umweg oder ein Ziel ist |
| Engagement | Anteil der Besuche, die länger dauern als ein Vorbeigehen | Ob aus Aufmerksamkeit Zuwendung wird |
Wie diese Kennzahlen gerechnet werden, warum die Capture Rate über 100 Prozent liegen kann und ab welcher Stichprobe ein Vergleich trägt, steht in Verweildauer messen. Hier geht es darum, was sie im Bahnhof bedeuten.
Eine Zahl, die beide Seiten akzeptieren
Der Wert einer gemessenen Frequenz je Ladeneinheit liegt nicht darin, dass eine Seite recht bekommt. Er liegt darin, dass beide Seiten dieselbe Zahl sehen.
- Für den Vermieter wird sichtbar, welche Flächen vom Verkehrsstrom profitieren und welche nicht. Das ist die Grundlage für eine Miete, die der Lage entspricht - und für die Frage, ob eine schwache Fläche ein Mieterproblem hat oder ein Lageproblem.
- Für den Mieter wird aus dem Gefühl, dass wenig ankommt, eine Zahl. Sinkt die Capture Rate, während die Bahnhofsfrequenz gleich bleibt, liegt es am Geschäft. Sinken beide, liegt es am Bahnhof.
- Für beide wird ein Umbau messbar: eine neue Beschilderung, eine verlegte Treppe, ein geänderter Zugang. Vorher und nachher, je Zone.
Das funktioniert nur, wenn die Zahl für beide Seiten nachvollziehbar ist. Ein Vergleich zwischen Ladenzonen braucht deshalb einen Stichprobenboden und einen sauberen Zustand „kein Vergleichszeitraum“, statt eine Zone mit drei Besuchen gegen eine mit dreitausend zu stellen.
Welche Zone welche füttert
Im Bahnhof entsteht Kundschaft aus Wegen. Wer vom Gleis zum Ausgang geht, kommt an anderen Flächen vorbei als jemand, der umsteigt. Zonenfolgen zeigen, welche Verkehrszonen und welche Handelszonen zusammenhängen: Wer die Bäckerei betritt, kam vorher mehrheitlich aus welcher Passage?
Das ist keine Bewegungsspur auf einem Grundriss, sondern eine Abfolge von Zonen - und genau das reicht für die Frage, die zählt. Liegt eine Ladenfläche an einem Weg, den kaum jemand nimmt, hilft keine bessere Auslage, sondern ein anderer Zugang oder ein anderes Angebot. Wie Zonenfolgen im Laden gelesen werden, steht in Die Besucher, die nicht kaufen.
Leerstand mit einem Profil vermarkten
Eine leere Fläche im Bahnhof wird meist mit der Bahnhofsfrequenz beworben. Überzeugender ist ein Profil der Menschen, die an genau dieser Fläche vorbeikommen: zu welchen Stunden, an welchen Wochentagen, und wie viele davon stehen bleiben. Ein Café braucht den Morgenstrom der Pendler, ein Modegeschäft eher den Samstag.
Solche Profile sind anonym und ohne Bild erhoben. Sie beschreiben den Strom, nicht einzelne Menschen. Wo Vorbeigehen aufhört und Stehenbleiben anfängt, steht in Verweildauer messen.
Nachfrageprofile für Tarif und Aktion
Dieselben Zählreihen beantworten eine Frage, die nichts mit Mieten zu tun hat und trotzdem oft im selben Haus gestellt wird: Hat eine Tarifänderung, eine Aktion oder ein neues Angebot die Nachfrage verschoben?
Dafür braucht es drei Dinge:
- Profile in der richtigen Auflösung. Stunde, Wochentag und Saison je Standort. Eine Verschiebung von der Spitzenstunde in die Randzeit sieht man nicht im Tagestotal.
- Ein sauberer Vergleich zweier Zeiträume. Periode A gegen Periode B mit Tageswerten und einem Block, der ausweist, ob der Unterschied über das normale Schwanken hinausgeht.
- Der Kalender daneben. Feiertage, Schulferien und eigene Termine, damit eine Ferienwoche nicht als Wirkung einer Aktion gelesen wird. Wie Kontext neben die Zahl kommt, steht in Kontext: Wetter, Ferien und Personal.
Ein solcher Vergleich lässt sich exportieren - für Gremien und Aufgabenträger, die eine Entscheidung nachvollziehen wollen, ohne selbst in die Daten zu steigen.
Der Flughafen: dieselbe Frage mit Kontrollstelle
Am Flughafen kommt ein Engpass dazu, den jeder Passagier erlebt: die Sicherheitskontrolle. Wer vor der Kontrolle wartet, kauft nicht dahinter ein. Jede Minute, die dort verloren geht, fehlt auf der Fläche danach.
Deshalb gehören beide Seiten zusammen gemessen: die Spuren der Kontrolle mit Personen in der Schlange und in Bedienung, und die Flächen dahinter mit ihrer Frequenz. Wie eine Kontrollstelle live gesteuert wird - Durchsatz je Spur, die schlechteste Spur als Status, eine Tafel, die Passagiere selbst verteilt -, steht in Warteschlangen im Betrieb.
Zwei Jahre Messreihe statt einer Zählwoche
Die grössten Entscheidungen im Bahnhof sind Investitionen: ein zusätzlicher Zugang, eine verlängerte Passage, eine neue Ladenzeile. Sie brauchen Nachfragedaten über Jahre, nicht eine Zählwoche. Wenn fahrzeugseitige Einstiege und stationsseitige Zählungen in derselben Datenbank liegen, im Minutenraster und über zwei Jahre, stützt sich ein Antrag auf eine Messreihe mit Saison und Vorjahr.
Wie Stationen und Linien dabei fair verglichen werden, mit Median, Perzentilen und Abdeckung, steht in Standorte vergleichen.
Was in die Ausschreibung gehört
- Lässt sich jede Ladeneinheit als eigene Zone führen, mit Capture Rate, Verweildauer und Engagement?
- Gibt es einen Stichprobenboden für Zonenvergleiche, und wie zeigt die Plattform eine Zone ohne Vergleichszeitraum?
- Zeigt die Auswertung Zonenfolgen zwischen Verkehrs- und Handelszonen?
- Weist der Vergleich zweier Zeiträume aus, ob ein Unterschied über das normale Schwanken hinausgeht?
- Liegen Fahrzeug- und Stationsdaten in derselben Auswertung, und wie lange?
Wie wir das machen
Im ANALYSIT Counting System wird jede Ladeneinheit im Bahnhof eine Zone: Capture Rate als Zonenbesuche geteilt durch Standortbesucher, Ø Verweildauer, Engagement und Besuche, mit Vergleich zur Vorperiode und Stichprobenschutz. Zone-zu-Zone-Sequenzen zeigen, welche Verkehrs- und Handelszonen zusammenhängen.
Für Tarif- und Aktionsentscheidungen gibt es Zählreihen in jeder Auflösung mit Peak-Callouts, Wochentags- und Saisonmuster je Zone und den Kampagnenvergleich Periode A gegen B mit Tageswerten und Signifikanzblock, dazu einen Kalender mit Feiertagen, Schulferien und eigenen Terminen. Fahrzeugseitige Einstiege und stationsseitige Zählungen liegen in derselben Datenbank im Minutenraster, 730 Tage lang, mit Cluster-Benchmark über Linien oder Stationen und Export als CSV und XLSX.
An der Kontrollstelle zeigt ACS je Spur Personen in der Schlange und in Bedienung, der Standortstatus ist die schlechteste Spur, und die öffentliche Wartezeit-Tafel ohne Login lenkt Passagiere mit „Best Choice“ zur kürzeren Spur.
Wenn du wissen willst, welche Fläche in deinem Bahnhof ihre Miete wert ist, sprich mit uns. Nach vier Wochen Messung weisst du, wo der Strom vorbeiläuft.